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空室対策④

こんにちわ亀三です。

いや~、暑いね~実にι(´Д`υ)アツィー

ということで夏が来る・・・・。いや来た・・・・。亀三の好きじゃない季節。脱いでも脱いでも暑い夏。

さて、本題に戻ろう

昨日は、不動産市況についての記事だったが、要は将来は箱余り現象が起きるということだ。箱があっても入る人がいないということ。じゃ~どうすっか?そりゃ今のうちに入れるってことだよねw

賃貸業界では、8割は更新時の賃料交渉というものを貸す側からはほとんどしない。ってことは相場の賃料が下がろうとも貸す側からはめったなことじゃ安くするよ~なんて提案はしない。これはビジネスの鉄則というよりは、収支を減らさないことが大家業の成功の近道なんだな。

例えば、空室期間が6カ月あったとしよう。

月額70,000円の物件が半年空くと単純に70,000円×6か月=420,000の損!
損と見るか見ないかは捉える側の問題もあるから何とも言えない。

月額60,000円に値下げした場合1カ月で決まったとすると70,000円×1カ月=60,000円
1カ月当たり10,000円の損になるね・・・。

さて、ここで考えるわけだ。

値下げして42カ月貸したとしたら420,000円の損
値下げしないで7か月後に決まれば420,000円の損

10年後には値下げよりそのままかせた方が収支は上がっているわけだ。

ところがどっこい!

10年先を見るなら240ヶ月で考えた場合、収支は大きく異なる結果となる・・・・。
ここは素晴らしく大きな悩みどころw

じゃあどおするか?

1、賃料をさげて少しでもキャッシュフローを動かす。
2、現状のまま我慢して1~2年収入無し
3、見たら決まる部屋へリフォーム・カスタマイズして現状の家賃で早期成約

できれば3を選択したいところだ。

そこで、周辺物件の情報を搾取し、実際に部屋の内容を把握する。

すると?・・・・決まらない理由が明確になることが多い。

空室対策②で査定対象となっている物件と築浅物件の大きな違いとは何か?

まずは設備である。いわゆる車でいうところのカーナビだとかアルミホイールなどの装備品だ。

車に例えるならば

1、 エアコン→もはや日本で販売される車にエアコンがないなんて考えられないよね。
2、 カーナビ→販売初期の時代は高根の花だったカーナビ。今や車買ったらカーナビは当然ついてくる。
3、 アルミホイール→基本的にはオプションである。これはモデルやエディションなどでついたりつかなかったり。

こんな感じで常識というか慣習というか時代の流れに乗って当たり前の時代である。

一昔前は、エアコンは20万ぐらいした代物だったが、時代は移り変わるもので、工事費入れても6畳用は6万円~という破格に感じる時代になった。エアコンがなく決まらない物件というよりはエアコンがないような物件に住めないという感覚が8割だろう・・・。

また、大手検索サイトSUUMOによると物件検索時条件絞り込みで、エアコンのチェックBOXにチェックを入れるのは8割だそうだ。となると空室対策②SSビルはエアコンがついているのに設備ではないので、8割の人の目についていないということになる。

まず、そこはお金のかからない初期投資といっていいだろう。これを設備に変える。
わかりやすいサイトとしてたまたま見つけたサイト暮らしっく不動産さんを見るとわかりやすいかも。

はい!弱点を一個解消~♪しかもノーコスト。ただし、壊れた場合は大家さんの負担で交換となります。

でもね?これが残置物で経済的に余裕がない人はエアコンが壊れた場合自費で直さないといけなくなる。が、お金がないのでエアコンが交換できない。→熱中症でそのまま他界ってストーリーにリスクを感じる。

実際に起きた経験を載せておく亀三ブログ今思い出しても涙が出る経験をした・・・・。こんな思いはしたくないし、させたくない。あって当たり前のことを当たり前のように提供すること。これがオーナーにとってはものすごく広い意味で重要なことなんだ。

ということで、今日はここまで。

SEE YOU NEX 記事w

続く

じゃ!(´・Д・)」



コメント

こんばんは♪

ちょっと、ご相談。

管理会社側から見たら、現入居者が出て行って新入居者が決まるんだったら
それの方が、管理会社としては実入りが良いのでは?
退室時の精算+リホーム・清掃とかでオーナーから金が抜けるのでは?

来年は、賃料交渉をしようと思うんだけど・・・
もし「結構です!退室して下さい!」
なんて言われたらどうしようかと、ビビッてます。

車を屋内に仕舞えるワンルームなんて限られてるんですよねぇv-388

Re: こんばんは♪

G.Gさん

ん~と、昔からの入居者さんは比較的現行より高い賃料で借りている人が多いと思います。ですので、オーナーさんとしては高い賃料でいてもらう事が優先なんですね。

んで、逆に退出されるとそれなりのリフォーム代が発生するんで、家賃を下げてでもいて欲しいというのが本音かもしれません。

都心では少し空気が違うと思うんですが、山手線圏外では熾烈な客の奪い合いが激化してると見てます。どちらかというと借り手市場または買い手市場なんでしょうね。居住年数が10年近いと50万以上はリフォームかかるし、次が決まるなら『去るもの追わず』もあるかもですw

G.Gさんがおっしゃることは別方向からすれば正しいんですが、われわれ管理会社は管理手数料が主食なので、空いているよりは埋まっているほうが良いんです。w(管理手数料・・・毎月の家賃の○%をいただきます)

リフォームで抜くってのは確かにビジネスとしては正解ですwですが、オーナーの収入を減らさないことも管理会社の役割と思います。ですので、出たら決めるってのが管理会社の任務ですねw決める為の投資の提案が今回の記事のメインテーマですw

かっこいいこと言ってますが、現実はうまくいかんとですwwww


おはようございます♪

ご回答ありがとうございましたv-421

来年2月が6回目の更新になりますが
「どうしたらイイもんぢゃろの~」byとと姉ちゃん風w

Re: おはようございます♪

G.Gさん

ネットなどで交渉術とかありますが、それをまともに取り入れると嫌がられますんで・・・・。
お気を付けください。間違った知識と見解をあたかも正論のように主張する方いますが・・・。そうならないようにね(-ω-)/

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プロフィール

のうてんき日和!(亀三)

Author:のうてんき日和!(亀三)
37歳・サリラリーマン・院卒・元バレーボーラー(全国レベル)173CM62Kやせ形・猫背・貧乏人

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